《人民日报》2013年7月8日14版 作者：曲昌荣
老旧小区改造，不如建新区那样政绩亮眼，也不像棚户区改造那样急迫，容易成为城市改造升级中被忽略的部分。其实，财政实力强的地方，花点钱让老旧小区“变漂亮”不难，但后续管理不好解决。
2011年起，郑州连续3年实施老旧小区改造，预计今年全部完成。当地同时想办法解决这些老旧小区的物业管理问题。改造后物业费先由政府补贴，给居民一个适应期后再逐渐“放手”。群众自主管理积极性高的，可成立业主委员会，由业主大会决定物业服务模式。由此，老旧小区不至于成为正在加速的城镇化之阴影。
2011年，郑州市启动老旧小区物业基础设施改造和全覆盖工作。截至去年12月31日，全市1900余老旧小区已经改造924个。据悉，剩余的今年将全部完成改造。
但这项民生工程远未结束。“如果后期物业服务跟不上，两三年后，老旧小区‘新貌变旧颜’，财政投入这么多钱，就算白花了。”郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏说。
为破解“物业公司不愿进驻老旧小区”的难题，郑州正进行多种尝试：建设非营利性质的社区物业服务站；打包招标物业公司，先财政补贴再逐步取消补贴、提高物业费。此外，郑州市还引导老旧小区成立业主代表协调委员会，鼓励居民主动参与小区日常管理。
改造资金由财政承担
“我们北院啥时候改造啊，急死人”
6月5日中午，郑州市惠济区同乐小区南院，院内绿树成荫。干净的水泥路边铺着人行道砖，每隔二三十米，就有一盏路灯。院内楼房均为六七层，看起来年代颇久，衬得白色的外墙格外显眼。每幢楼口，都立有报箱亭，一户一箱。楼道里，也刷过白灰，鲜见乱涂乱画、小广告和堆积物。摸一把楼梯扶手，也很干净。院内东南角的车棚里，整齐地停着自行车、电动车。一名保洁员正在清理附近的垃圾箱。“现在南院的环境比以前好太多了。”正在树荫里下象棋的刘大爷说完，扬手“将军”。
2011年，郑州市启动老旧小区物业基础设施改造和全覆盖工作。改造由各区招投标，改造资金由市、区财政按照1∶1比例承担，也就是说，老旧小区住户不用花一分钱，就能住上“新小区”。
同乐小区南院建于20年前，去年3月完成改造。改造前数月，“郑漂”段先生被中介“位于二环内、周边配套完善、均价不到5000元”的介绍打动，想在这儿买二手房。可当他一走进南院，转身就想走。“破、乱，看着都闹心，住着能舒心吗？”段先生说。南院老住户靳女士说，改造前，路坑坑洼洼，没路灯。楼道灯也是各户装的，好多都不亮。“垃圾箱清理慢，垃圾往外溢。”靳女士说，感觉最乱的，还是楼道里长年无人清理的废弃物及楼前、楼后的各类菜园。如今，路平、墙白、灯明、违章清，还有车棚、报箱亭。靳女士指着墙角的捕鼠管说，“非常细致，看着都舒服”。
改造完了看着好，改造过程可不容易。虽然事前做过意见调查，但因涉及清理乱搭乱建，改造阻力较大。辖区刘寨办事处联合执法部门，在南院仅杂物就清出三大车。
改造带来的，不仅是住户生活品质的提高，还有经济效益。金水区纬三路13号院去年改造后，像变了一个样。原本准备“逃走”的住户赵德海，果断放弃了搬家计划，更让他欣喜的是，不经意间房价每平方米涨了1000多元。“这可是实实在在的银子啊，就是租出去，每月也能多收百十块。”他咧着嘴说。隔条南阳路的北院暂时还没改造，环境差很多：路面坑洼，路边有树枝堆、破沙发，菜园凌乱。“现在的南院‘看着像过节’，我们北院啥时候改造啊，急死人。”北院住户李先生语带抱怨。
不浪费钱做面子工程
“现在是我们有钱才刷墙，没钱就不刷”
据悉，郑州市老城区的1900余个老旧小区建成时间在1995年以前，绝大多数为“无主管小区”。这些小区普遍存在雨污水管道堵塞，路面缺损、路灯不亮等问题。“郑州创建全国文明城市时，这些老旧小区没少让基层头疼。”郑州市房管局物业管理处处长程建颖说，历年的市两会上，都有人大代表和政协委员提议，要求改善老旧小区的居住环境。
为此，郑州2011年启动了一个5年的改造计划。包括12项基本内容，有重铺道路、粉刷楼面、更换雨污水管网等大项以及安装铁大门、清理无主垃圾这些细节工作。金水区经八路22号院，以前雨污水管网很容易堵，“一下雨就淹”。经过改造，直径30厘米的雨污水管网更换为直径50厘米的新管网，砖瓦路面也被混凝土路面替代，后来再没淹过。“我们要把有限的资金用来办实事，如更换雨污水管网，虽然看不见，但这是实实在在的。”程建颖坦言，曾有街道办事处为应付检查，只粉刷老旧小区楼面，做面子工程，“现在，我们是有钱才刷墙，没钱就不刷。”
2012年4月，河南省委常委、郑州市委书记吴天君蹲点金水区经八路办事处调研时，要求加快改造速度，将5年计划缩短为3年。据统计，截至当年12月31日，全市共改造老旧小区924个，面积912.5万平方米，16.57万户受益。剩余的老旧小区，今年将全部完成改造。据悉，金水区改造老旧小区475个，提前完成全部任务，预算耗资8000多万元。
灵活填补物业管理空白
“必须培养居民的自治、物业意识”
老旧小区物业基础设施改造，是为物业全覆盖做准备。
据悉，老旧小区多由社区代管或小区自治，住户每月交5元、10元卫生费，物业服务停留在看看门、收收垃圾的水平。就这，还需要社区补贴。因为没有利润，物业公司根本不愿进驻老旧小区。
今年2月，惠济区刘寨办事处将完成改造的17个老旧小区打包进行招投标。合同约定，根据服务内容协商物业服务费标准，第一年办事处财政全额补差，次年补贴一半，物业费上涨一半，第三年取消补贴，由住户全部买单。“如果开始就涨物业费，住户会很抵触。”刘寨办事处同乐社区主任陈朝丽说，现在，中标的物业公司已经进驻，实施三级服务，在同乐小区南院光保洁员就有5名，垃圾每天清运两次，同时有保安24小时巡逻……
根据测算，若办事处财政补一半差，住户的物业费将由每年84元涨到130元左右。居民马女士说，物业进驻时，她们就知道以后会涨价，“服务得不错，只要能保持，涨点就涨点，也没啥”。
而金水区计划借鉴杭州经验成立社区物业管理工作站，自聘保洁、保安、维修工。金水区房管局物业管理科副科长纪元元说，社区物业管理工作站系非营利组织，因为没有税收，不追求利润，可按目前的收费提供能达到的最高标准服务。金水区还计划将小规模的老旧小区与附近小区绑定。“物业公司还是一套人马，只需聘请保洁和保安，成本降低。”纪元元说。
“要保持改造效果，引进物业服务还不够，必须培养居民的自治、物业意识。”郑州市房管局副局长李全云说。据介绍，老旧小区成立业主大会的比例较低，郑州市提出，成立业主大会条件暂不成熟的小区，可以先行成立业主代表协调委员会，协助解决小区内日常管理事务，通过业主决定小区的管理模式。
此外，郑州一些社区还尝试通过老党员、志愿者带头示范，鼓励住户们主动参与到小区日常管理，一同维护自己的生活环境。郑州市保全街郑兴大院，曾经以脏乱差闻名。热心居民靳玉梅主动向社区请缨，义务管理大院，组织居民自治。每天义务扫地，每月义务收电费、卫生费……在靳玉梅这个“大管家”的带动下，很多居民也加入打扫队伍，遇事居民们集体商议。
“不管有没有物业，维护小区环境都需要居民的热心参与，只有这样，老旧小区才能一直保持改造效果，居民们也才能够长期受益。”永安社区党委副书记刘翠梅说。