社区是社会的缩影，是一个”微型社会”。如何建设和管理好一个社区，为创见文明社区做出贡献，理顺社区管理工作中的各职能部门的关系，尤其是理顺社区居委会与物业管理公司（站）之间的关系尤为重要。

　　一、 物业现状

　　目前发展的趋向是社区物业管理逐步向专业化物业管理模式过渡，因为专业化管理能够为社区的环境卫生、安全保卫、公共绿化、维修保养等各个方面提供全方位、多层次，集管理、经营、服务为一体的服务，其优点在于能依法经营，按合同为业主提供优质服务，接受业主和业主委员会的监督，它对城市的两个文明建设及落实社区管理起着不可替代的作用。由街、居进行管理的模式，其优势在于：

　　一是居委会原来就担负居民区管理责任，具有居民思想政治工作的主导权；民事纠纷调解权；政府交办的行政性工作执行权；向政府反映居民意见、要求和建议权；对物业管理公司履行的社区公共事务职责的监督权。而且他们对住户情况比较熟悉，街、居开展物业管理使其从单纯行政管理转变为社区服务、物业管理为一体的新型管理方式。

　　二是可以充分发挥居委会行政管理以及多样化的社区服务有机结合，寓管理于服务中，以服务促管理，尤其对旧新村小区采用居委会的管理模式比较适应；三是居委会管理收费标准上的专业物业管理公司低，居民容易接受；四是街、居开展物业管理在我国已有一定基础，积累了一些经验，他们将物业管理和社区管理、行政管理三者结合起来，取得了良好的环境效益、社会效益和经济效益。

　　二、 存在的主要问题

　　创建文明社区是居委会和物业管理公司的共同任务，目的都是为了创造”安居乐业”的社区生活和工作环境。居委会是行政管理主体，物业管理公司（站）是经济性管理实体，各自履行职责。但由于思想观念未改变，各自工作职责不明确，工作中出现一些碰撞和矛盾，形不成合力，主要表现在：

　　1、 管理机制处于新旧体制的转换过程，由于经济利益的矛盾，政企分开的问题没有根本解决，如社区的绿化养护、车辆管理、保安保洁等本应由物业管理公司承担的任务，而由居委会所代替，使物业公司在管理行为上受到制约，社区化、专业化经营管理的优势不能得到充分发挥，甚至影响到物业管理公司的生存与发展。

　　2、 职责不明，相互推诿。上级行政管理部门要求居委会和物业公司履行的职责，如收取”门前三包”费、垃圾袋、老鼠药费等硬性任务，则出现相互推诿，形不成合力，以至影响物业管理公司与居委会之间的关系。

　　3、 物业管理推行企业化、社会化、专业化、市场化的格局尚未形成。尤其由街、居物业公司（站）管理的专业化程度不高，管理的广度和深度不够。有些公司物业管理人员素质差，服务水平低，管理不到位，业主（住户）投诉多。有的街、居物业公司（站）好的物业盘子接不来，接到的多数是专业物业公司卸下来的”包袱”，先天条件差的小区，而且开发商预留资金不足，给街、居实施物业管理带来很大困难。

　　4、 社区共建、共管，联合、协调的组织尚未建立。物业管理公司、居委会、业主委员会是社区建设的最基础力量，但目前这三家在管理和创建活动中尚未形成有效的统一体，遇到矛盾和意见分歧三方无法及时沟通、协调，影响了社区建设和发展。

　　5、 住宅小区”造血功能”不足。近年来虽经多方努力，已归集基本金数百万元，但由于旧住宅小区环境条件差，各项设施不足，资金严重短缺。而多数小区缺少”造血”功能，物业管理费用难以为继，因此，出现了违章搭盖、占用老年人活动中心，甚至把保安岗楼都作为商业网点或租赁作为他用，以换取有限的经济收入来弥补物业管理费用的不足。因此，正常的房屋维修、设施维护等都难以进行，影响社区长效管理措施的落实。

　　三、物业管理公司和居委会关系的几点建议

　　1、 政企分开。要明确街、居组织是行政性组织，物业管理公司是企业经营性质。居委会与物业管理公司应按政企分开的原则，协商确定双方的权益划分。居委会不再从事与物业管理范围相重叠的公共事务和经营活动。

　　2、 明确职责。居委会负责小区内宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困和计划生育等工作。物业管理公司负责房屋维修、保洁保安、车辆停放、绿化养护、公共设施等实行统一管理。凡物业管理的任务，居委会可委托物业管理公司管理，但这种委托管理应当是有偿的市场经济行为。

　　3、 签订责任书。居委会根据上级行政机关的各个时期的任务与要求，与物业公司研究分工，社区内属于物业管理的任务，由物业公司进行落实，并签订责任书，这样既便于居委会行政管理的意图在物业管理中得到贯彻落实，又利于借助居委会具有行政性工作执行权的优势，加强对小区开展各项工作，发挥居委会的监督作用。

　　4、 建立”三位一体”的管理机制。创建文明社区，首先要在组织上落实。必须建立由居民委员会、物业管理公司、业主委员会三家组成的共创文明社区领导小组。居民委员会主任担任领导小组组长，物业管理公司（站）领导和业主委员会主任任副组长。并建立工作例会制度，及时沟通情况，研究解决小区管理中的难点问题，形成小区统一协调的管理机制。把居委会职能与社区管理的企业行为有机结合起来，使之相得益彰，形成合力，积极推进社区建设工作。

　　5、 建立社区物业长效管理机制。建立长效管理机制，一个重要的环节是要有良性循环的投入机制，其来源可由社区单位和产权人共同承担。一是按法律法规条例规定，由企业或个人承担的部分；二是小区留用”造血功能”提取的部分；三是下拨的用于城市管理和设施维护的资金部分；四是企业和市民在自觉自愿的原则下捐助的部分；五是街道用于创建的费用。这几部分费用必须固定下来，规范用途、量入为出，公开使用。同时，要合理解决居委会和物业管理公司之间的经济利益关系，比如有关”门前三包”费、垃圾袋、老鼠药费和治安联防费等，已实行物业管理的社区，由物业管理公司统一向用户收取。

　　6、 推行物业管理市场化机制。打破谁开发谁管理的格局，引入竞争机制。物业管理单位由市场选择，业主选聘，以招投标方式选择物业管理单位，并根据其管理服务水平、价格、企业信誉等决定取舍，淘汰一批服务差、管理水平低、市民意见大的物业管理公司，扶植一批规模大、机制新、信誉高、实力强的物业管理企业，真正担负起提高社区建设水平的重任，为广大居民提供和保持整洁、安全、舒适的居住环境。