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疫情防控期间，物业服务企业因行业特点，需要承担更多的企业和社会责任，同时也面临着更多的压力和风险。对此，北京物业管理行业协会同北京市盛廷律师事务所邀请了一线企业、律师、业内专家共同讨论了物业企业在疫情防控期间可能面临的问题，以及应当注意的风险。汇总整理后，形成了《疫情防控期间北京市物业管理法律指南》。
本《指南》采取分期发布的方式推出，根据防疫工作的进展、政策的变化、一线防疫过程中遇到的问题对内容加以补充，同时也考虑对热点问题进行分析。为更好的开展防疫工作，欢迎大家提出相关问题，我们共同探讨。
因防控疫情需要，汇编整理较为仓促，本《指南》可作为参考，欢迎批评指正。如遇到具体疑难问题请及时与北京物业管理行业协会联系，或与专业机构进行沟通。
本期《指南》编写人员：毕文强、刘立华、王兵、张晓燕、马娜、王帅、吴翔军
提问
Qustions
&
解答
Answers
物业服务企业防疫措施的法律解析
Q
物业服务企业是否可以禁止租户等人员进入小区内部？
答：如从外地返京的物业使用人体温正常，物业服务企业没有权利拒绝该人员进入小区，但物业服务企业应做好登记，提醒该人员做好自我隔离，并自行向社区居委会报告。如该人员体温超37.3摄氏度，则物业服务企业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告。如该人员不予配合，物业服务企业可以报警并向疾控中心报告处理。
相关依据：
北京市住房和城乡建设委员会《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》规定：对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。
Q
物业服务企业是否可以在物业管理区域的出入口进行体温监测？
答：可以。
相关依据：
根据《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》规定，城乡社区组织要在疾控等专业公共卫生机构指导下，会同基层医疗卫生机构，按照“追踪到人、登记在册、社区管理、上门观察、规范运转、异常就医”的原则对来自疫情发生地区的人员、外地返回居住地的人员进行有效管理，加强发热和症状监测，追踪、督促其居家医学观察14天。有条件的城乡社区可在社区、小区出入路口对外来车辆、人员进行登记。
Q
物业服务企业是否有权禁止外卖快递人员进入小区内部？
答：可以禁止外卖快递人员进入小区。
相关依据：
北京市住房和城乡建设委员会《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》规定：对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。
Q
物业服务企业是否能够禁止访客进入住宅小区内部？
答：如访客体温正常，且被访人同意，则物业服务企业没有权利拒绝该人员进入小区，但物业服务企业需要提醒该人员应尽量少出门并缩短访问时间。如访客体温超37.3摄氏度，物业服务企业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告，如该访客不予配合，物业服务企业可以报警和向疾控中心报告处理。
相关依据：
北京市住房和城乡建设委员会《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染 肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》规定：对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。
Q
从防疫的角度，物业服务企业是否可以关闭小区特定场所？
答：特定场所指小区会所及儿童区域、老年人活动站等人员聚集的场所，这些均属于可能造成传染病扩散的场所。为了切断传播途径，物业服务企业应当关闭该部分场所。另外，按照社区统一要求，物业服务企业可根据小区实际管理情况，关闭部分分散的小区出入口。
相关依据：
《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四条第四款：1.关闭无秩序维护员值守的出入大门，如条件允许，仅开启一个出入口；2.关闭儿童区域、会所、老人活动场所等人员聚集的场所。
《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》第二点：按照社区统一要求，物业服务企业可根据小区实际管理情况，关闭部分分散的小区出入口，出入口要实行人、车分流，严禁出现无人值守的出入口。
Q
物业服务企业是否有权对确诊人员采取封户封门的隔离手段？
答：物业服务企业无权擅自采取对确诊人员封门封户的隔离手段。被确诊人员应及时到定点医院接受治疗，物业服务企业可配合政府部门和医疗机构对确诊病人的密切接触者采取隔离措施，并加强相关部位的消毒措施，但物业服务企业不能采取极端手段对房屋出入口进行封闭。若相关人员拒不配合隔离，可报警并向政府部门反映。
相关依据：
《传染病防治法》第三十九条第二款：拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。
Q
物业服务企业是否有权完全封闭小区？
答：物业服务企业无权自行决定完全封闭小区。如政府部门依据防疫的需要作出完全封闭小区的决定，物业服务企业应予以配合。另外，如小区业主共同决定，也可对小区实行封闭。但业主的共同决定不得侵害业主的法定权利。
相关依据：
《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条 传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：（五）封闭可能造成传染病扩散的场所。
Q
在防疫期间，人员强行进入小区的法律后果？
答：如有人强行进入小区，物业服务企业应向公安机关报告，请求公安机关依法处理。强行进入小区的人员也应承担相应的法律责任。
相关依据：
《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条：单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。
《中华人民共和国突发事件应对法》第六十七条：单位或者个人违反本法规定，导致突发事件发生或者危害扩大，给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。
《中华人民共和国突发事件应对法》第六十八条：违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国传染病防治法(2013修正)》第三十九条：医疗机构发现甲类传染病时，应当及时采取下列措施：拒绝隔离治疗或者隔离期未满擅自脱离隔离治疗的，可以由公安机关协助医疗机构采取强制隔离治疗措施。
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物业企业经营法律风险
Q
如何应对因执行防疫工作任务造成的劳动成本增加？
答：1、充分享受政府优惠政策：可申请“稳岗补贴”，但需持续关注北京市政府政策优惠和扶持措施并主动申请。具体标准为企业及其员工上年度实际缴纳失业保险费总额的40%。申请“稳岗补贴”需具备以下资格：一是依法参加失业保险并足额缴纳失业保险费；二是上年度企业裁员率低于本地上年度城镇登记失业率。2、与企业员工协商：现在物业企业很多是员工因各地隔离政策而无法回岗到岗工作，因此对外地回不来的员工可以考虑，与员工通过电子邮件、微信等方式明确企业与员工双方的真实意思表示，并经沟通后，以调整薪酬、轮岗轮休、安排待岗或缩短工时的方式减少物业企业的人工成本问题。
相关依据：
《人力资源社会保障部办公厅<关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知>》（人社厅明电[2020]5号）：企业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。
Q
执行防疫任务的风险处理？
答：1、在执行防疫工作任务中物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎怎么办？
在执行防疫工作任务期间，物业服务企业员工意外感染新型冠状病毒肺炎应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。有工伤保险的，费用由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付；没有工伤保险的，由物业服务企业（用人单位）按照法定标准支付。
另外物业服务企业不得以员工感染新型冠状病毒肺炎不能继续胜任工作或者要经济性裁员为由而和员工解除劳动合同。
相关依据：
《人力资源社会保障部、财政部、国家卫生健康委<关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知>》（人社部函〔2020〕11号）：
在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。
已参加工伤保险的上述工作人员发生的相关费用，由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付；未参加工伤保险的，由用人单位按照法定标准支付，财政补助单位因此发生的费用，由同级财政予以补助。
《中华人民共和国劳动法》 第二十九条 劳动者有下列情形之一的，用人单位不得依据本法第二十六条、第二十七条的规定解除劳动合同：
（一）患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的；
（二）患病或者负伤，在规定的医疗期内的；
（三）女职工在孕期、产期、哺乳期内的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
2、在执行防疫工作任务中物业服务企业员工和强进小区者发生冲突怎么办？
首先员工应向强进小区者做好解释工作，说服其做好配合测体温、登记、调查等工作。若不予配合，可向公安机关报告。
若发生严重的肢体冲突，有公安机关认定冲突事件的性质，并依法处理。若非物业员工原因但造成员工严重的身体伤害，在追究对方法律责任的同时，还可按照工伤的认定及处理程序，符合条件的，依法享受工伤保险待遇。若物业企业存在过错的，也应当承担一定责任。若物业服务企业员工负主要责任，则物业服务企业应首先承担法律责任，同时可按照公司的劳动纪律或者规章制度进行处理，甚至可与该员工解除劳动合同。
相关依据：
《工伤保险条例》第十四条 侵权责任法《中华人民共和国劳动法》第二十五条
3、在执行防疫工作任务期间，给付薪酬的原则
一因国务院已将春节假期延长至2月2日，该延长春节假期性质属于休息日，而非法定休假日，故在延长假期期间（即1月31日至2月2日），物业服务企业安排员工进行工作的，应安排补休或者支付加班费。对于北京来说，物业服务企业应安排员工同等时间的补休，不能安排补休的，应按照不低于工资的200%支付加班工资。
二是对于2月3日至2月9日的性质需要根据各地的具体规定来确定。以北京为例，其性质应属于灵活安排工作的期间，在2月3日至2月7日工作的，属于正常上班，因此不需要支付加班费或者补休。但若2月3日至2月7日的工作时间超过了正常工作时间，则属于加班，应支付员工不低于工资的150%的工资报酬。如是在2月8日至2月9日安排员工进行工作的，首先应安排补休，不能安排补休的，应支付工资的200%的工资报酬。
相关依据：
《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》
一、延长2020年春节假期至2月2日(农历正月初九，星期日)，2月3日(星期一)起正常上班。
三、因疫情防控不能休假的职工，应根据《中华人民共和国劳动法》规定安排补休，未休假期的工资报酬应按照有关政策保障落实。
《北京市人社局<关于进一步做好疫情防控期间人力资源和社会保障相关工作的通知>》
(二)合理安排职工休息休假
根据《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》，2020年1月31日至2月2日期间因疫情防控不能休假和提前结束休假复工的职工，企业应当安排其同等时间的补休，不能安排补休的，按照不低于工资基数的200%支付加班工资。
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物业合同的履行
Q
业主能否以疫情为由缓交物业费？
答：1、若在政府发布疫情管控之前已经逾期，应及时交纳并按照合同约定支付违约金。2、若在政府发布疫情管控后约定的缴纳物业费时间到期，要看物业费的缴纳方式分情况讨论：如果只能通过现金支付，业主也因疫情管控无法返回，那么业主可以请求迟延履行交费的义务。如果除了现场交费外，还有其他可通过网络等便捷方式，业主逾期缴费也会构成违约。
相关依据：
《民法总则》第180条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
本次疫情符合不能预见、不能避免且不能克服的特征，属于不可抗力事件。如业主的确无法以其他方式缴纳物业费，可以以不可抗力对违约金进行抗辩。
Q
业主能否以疫情为由不交物业费？
答：不可以。
首先，从物业企业的义务是对物业区域的秩序维护、环境卫生维护、共有设施设备维护等工作，疫情期间，物业企业的工作成本增大，不仅要进行日常的维护，还要配合进行防疫管理。其次，疫情并非业主不履行交费义务的合理抗辩事由。因此，业主不能以疫情为由要求物业企业必须减免物业费。
对于物业服务品质，如物业服务企业确实因防疫等工作投入导致部分服务品质下降的，应当提前告知业主，争取业主的理解。
Q
专项服务委托合同的履行？
答：对于园林绿化、外墙粉刷等非紧急事项。从有利于防疫的角度，非紧急事项可以不可抗力为由延期履行，具体履行可由双方商定。对于电梯维修、水电气暖等紧急事项，合同应当按约定继续履行，但是物业服务企业应提醒并监督合同相对方在合同履行中，按照规定采取必要的疫情防护措施。
法律依据：
《合同法》第94条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《民法总则》第180条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。